居民扩表难以对冲房企收缩房地产难以助力此轮信贷扩张布局资产荒机会

本报告导读:居民扩表难以对冲房企收缩，房地产难以助力此轮信贷扩张，布局资产荒机会而金融街在核心城市持有优质写字楼，面向抗风险能力强的大金融客户，价值即将重估投资要点:上调评级至增持，上调目标价至11.87元近期剥离低效自持物业确认投资收益，2022—2024年盈利预测上调至0.60/0.73/0.88元在资产荒阶段，公司会被重估基于NAV，EVA，PB估值，合理估值为355亿元，对应目标价11.87元居民难以扩表对冲房企收缩，宽信贷梗阻导致资产荒房企扩张可以带动房地产周期，而居民只是跟随与以往不同的是，现在的房企已经从扩表转向缩表，行业复苏将不及预期同时，当信用缺失时，信用就很难扩大影子银行的缺位会加剧资产荒，现金流稳定的实体资产会受益公司持有核心城市优质写字楼，每年稳定现金流17亿，是资产荒的首选标的，而高能城市土地储备贡献价值低1) 47%的租赁物业位于北京，70%的租金收入来自写字楼租客都是抗风险能力强的金融大客户2010年至2019年，年租金增长率达到17%，毛利率保持在90%的高水平近两年在孵化期的新增自持物业近25万平方米，储备物业近30万平方米预计未来五年租金增长率将达到8%2)投资性房地产3.8万元/平估值低估，重估或转让潜在升值64亿元3)开发业务在核心15城拥有1651万立方米土地储备，去化周期9.4年，确保年销售规模350亿元如果市场回暖，还是会有很高的弹性催化剂:从历史上看，公司在低迷时期抗跌地产，但在资产荒时期领涨预计宏观层面房地产销售和投资依然疲软，社会融资数据低于预期，微观层面，金融街租金收入重回上升通道或资产转移增加风险:影子银行要放开，重新走土地财政的老路，失控，房租下降

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