发力商业代建、品牌输出业务房企竞逐“第二增长曲线”

伴随着房地产市场进入深度调整通道，在稳为主基调的行业大趋势下，房企过去依靠高杠杆，高负债，高周转实现快速扩张的规模红利时代已经过去，商业地产有望成为部分房企的第二增长曲线。

《中国经营报》记者注意到，在商业地产成为部分房企上位砝码的同时，开发模式也需要转型一方面，功能单一的百货商场日渐式微，集购物中心，公寓，高端酒店，写字楼于一体的未来社区备受青睐，另一方面，在债务和资金的压力下，商业地产的轻资产战略模式正逐渐成为房企的共识

该研究院发布的《2022年中国商业地产百强企业研究报告》指出，十五期间，中国将着力提升城镇化发展质量，城市发展与商业环境升级存在相互促进，共生共荣的关系预计中国商业地产市场仍有较大发展空间，是房企布局或加强商业地产业务的良机

单纯的住宅快速周转更适合房地产增量模式，在目前的存量开发模式下更需要商住的‘双轮驱动’中国房地产数据研究院院长陈升认为，对于房企来说，商业地产应该是企业利润的重要组成部分一个优秀的房企，不仅需要通过住宅项目的开发快速回笼资金，还需要持有商业物业稳定的租金收入，让‘马车’更加平稳很多负债率低的港资房企都采用这种打法

商业住宅的双轮驱动

走在苏州工业园区金鸡湖畔，苏州中心广场项目以其独特的造型吸引着路人的目光。

苏州恒泰控股集团有限公司作为苏州工业园区的大型国企，是这个庞然大物的所有者和经营者，也是苏州商业地产，工业地产，租赁房的领头羊之一。

日前，苏州市2022年第一批集中土地拍卖2天结束，15宗地块总成交额233.77亿元其中，苏州恒泰旗下苏州恒泰商业地产有限公司以底价23.8亿元竞得位于苏州相城区高铁新城的苏地2022—WG—13地块

值得一提的是，根据该地块的规划建设要求，B区需要集中设置网球场，羽毛球场，乒乓球馆，图书馆，游泳池等文体设施，并需要引进具有国内最先进网球赛事运营经验的企业负责文体设施的运营管理。

丰富的商业配套和运营经验，也让苏州恒泰所建的住宅项目自带光环，在苏州有着良好的口碑据该研究院统计，2021年，苏州恒泰商品房销售额95.96亿元，销售面积29.27万平方米两项数据均在苏州本地房企中排名第三

经营商业地产多年，众安集团有限公司在房地产行业的低迷中脱颖而出商业地产运营一直是这家杭州老牌房企的重要标签

日前，杭州2022年首轮集中土地拍卖如期而至众安集团先拿下萧山党湾，戴村两个住宅地块，后一次性报价拿下三墩单位地块，未来科技城联荣片区地块，蜀山单位地块

相关资料显示，中安集团最终在2022年杭州第一批集中土地拍卖中拿下5幅地块，总金额39.1亿元，成为杭州土地市场的一匹黑马。

未来房企需要加强主业发展降本增效，同时逐步向‘服务商’转型，商业运营管理是房企过去积累经验较多的领域之一中指研究院在《报告》中表示

该社区在未来受到青睐

据研究院统计，2021年，商业地产百强企业平均持有和经营面积为464.6万平方米，同比增长13.7%，全国300个城市商业用地规划建筑面积2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积2.15亿平方米，同比下降18.2%。

虽然商业用地供需规模有所下降，但成交降幅小于同期住宅用地市场根据报告中的分析，中国研究院认为

上述业内人士表示，伴随着市场容量的逐渐饱和，商业地产行业的内卷化愈演愈烈，集购物中心，公寓住宅，高端酒店，写字楼为一体的未来社区开始出现并流行。

早在2019年，浙江省政府就发布了《浙江省未来社区建设试点工作方案》，将围绕未来邻里，教育，健康，创业，建筑，交通，低碳，服务，治理九大场景，构建一体化体系。

根据消息显示，截至目前，浙江省已先后开展了3批150个未来社区试点和创建项目，覆盖全省11个设区市，81个县。

未来社区是围绕社区全生命链的服务需求，以人文，生态，数字化为价值取向的新型城市功能单元上述业内人士告诉记者，理想的未来社区生活具备近，通，安三大特征，市民的衣食住行在15分钟的生活圈内就能得到满足，这些都离不开各种商业配套

以位于杭州萧山区戴村镇南部的大型商业综合体银泰城为例该建筑群由银泰集团建造，包括可出售的3层临街商铺和自负盈亏的7层商铺该项目于2021年9月开工，计划于2023年4月竣工，5月开业

一个银泰城，扛起了戴村镇城市生活的‘新支点’银泰相关负责人告诉记者，集团旗下的银泰置地在参与杭州城20多年的共建后，将同步整合银泰的综合运营优势，启动单一商业开发模式向全方位开发模式的转型

在浙江省台州市，中安集团建设的第一个未来社区项目是沙北社区的落子据介绍，台州沙北未来社区规划单元总面积约79公顷，总投资45亿元，拥有一个邻里中心+一条泛邻里带

探路者轻资产战略模型

事实上，在需求减弱，资金压力加大等因素影响下，房企在商业地产领域的投资布局更加谨慎，成为房企实现轻资产战略，做服务商的必答题。

在陈升看来，商业代理建设能力和品牌输出能力是轻资产运营模式，可以为房企带来稳定的现金流，租金利润和开发利润，是未来房地产开发过程中的重要模式。

报告还认为，从外部需求来看，商业运营服务市场广阔，为头部企业拓展第三方项目提供了机会，从内部发展来看，由于不需要投入大量资金拿地和持有项目，越来越多的企业意识到轻资产战略模式在降低资本支出和优化资源配置方面的优势，发展轻资产业务基本成为行业共识。

以弘阳地产集团有限公司为例2021年，公司商业地产项目呈现稳步发展的势头

弘阳地产相关负责人表示，轻资产项目方面，济南弘阳广场于2021年底开始试运营，开业三天客流量超过50万，销售额超过2500万元，淮阳红阳广场商业综合体总面积70万平方米以中央演艺秀，大型游乐为主题，建成了弘阳第四代场景体验购物中心

日前，香港新世界集团成员公司K11集团发布公告称，其全资子公司深圳市新怡思商务服务有限公司成功中标上海金桥地铁上盖工程商业部分管理服务项目中标该项目也标志着K11集团正式进入轻资产管理市场预计到2023年底，商业管理的轻资产项目将增加到10个K11集团相关负责人表示

作为首家在mainland China港股上市的轻资产商业运营商，宝龙商业管理控股有限公司拥有委托管理，咨询，物业收益分成等多种服务模式。

根据宝龙商业提出的2022年发展目标，计划开业项目总数不少于11个，其中购物中心不少于8个同时，我们将继续通过战略收购兼并和轻资产管理和输出模式，进一步拓展业务运营和服务板块

对于宝龙，新城，万达这样的房企来说，轻资产业务已经成为业务和业绩的重要组成部分陈升认为，未来轻资产战略模式会更加细化，购物中心，电影院甚至文化旅游项目都可以采用轻资产战略模式这也意味着房企需要加快向服务商转型

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